تم إعداد هذه المقالة من اجل التعريف بالقانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق العرضة لخطر الكوارث. وهو القانون المعروف بقانون التحول الحضري والذي بدأنا نسمع عنه كثيرا. وبهدف إرشادكم خلال عملية التحول الحضري.
قيمة الشهرة: وهي تسمية يتم إطلاقها على الفرق الحاصل في سعر الشقق المتعددة ذات الطراز الواحد والموجودة في المبنى نفسه. وهو الفرق الحاصل نتيجة الاختلاف في المواصفات مثل؛ المنظر، والواجهة، وارتفاع الطابق، وضوء النهار، ومساحة الشقة.
ويمكن تلخيص خدمات التثمين المقدمة خلال عملية التحول الحضري بما يلي:
- تحديد القيمة السائدة لوضع العقار
- تحليل قيم الشهرة، وإيجاد نسبها
- مشروعات مقترحة للمبنى المزمع إنشاؤه؛ حسب شروط الإعمار والهيكلة
- تحديد قيمة الشهرة، وكيفية توزيعها على أصحاب الحقوق في الأجزاء المستقلة ضمن المبنى المزمع إنشاؤه
إن التقارير الحاوية على عملية التحديد والتوزيع المذكورة هي تقارير نافذة قانونيا إلى جانب كونها غير ملزمة التنفيذ، ألا أنها تعتبر تقارير إرشادية بالنسبة إلى أصحاب الحقوق.
يمكن للخلافات أن تظهر بين المقاول و/أو أصحاب الحقوق فيما يتعلق بمسألة التوزيع خلال إبرام عقود الملكية مقابل الطوابق أثناء عملية التحول الحضري. لذا يوصى بإعداد تقارير تثمين العقارات أثناء التحول الحضري؛ منعا لهذه الخلافات الحاصلة أو التي ستحصل. ويجب إعداد هذه التقارير من قبل الشركات المرخصة من هيئة سوق رأس المال. وتعتبر هذه التقارير نافذة قانونا، وتحمل صفة تقرير الخبير الشرعي في المحاكم.
ويمكنكم إعداد تقارير تثمين العقارات أثناء أية مرحلة من مراحل التحويل الحضري. إلا أن التقارير المعدة قبل هدم المباني، وقبل مرحلة التعاقد مع المقاول سوف تقوم بمهمة إرشادكم في إبرام التعاقدات بالشكل السليم. ومثلما يمكن لشركتنا الحائزة على ترخيص من هيئة سوق رأس المال ومؤسسة التنظيم والرقابة المصرفية أن تعد هذه التقارير، فإنه بإمكانكم أن تجدوا شركات التثمين العقاري الأخرى وذلك من خلال الموقع الالكتروني لـ هيئة سوق رأس المال. ونقترح عليكم أن تختاروا الشركة التي لها مكاتب وموظفين في منطقة تواجدكم.
عملية التحول الحضري
- الحصول على المخطط الاستاتيكي- المعماري الحالي للمبنى إن وجد، وذلك من البلدية و/أو دائرة التسجيل العقاري.
- للحصول على تقرير المخاطر الزلزالية الخاصة بالمبنى، ينبغي مراجعة مكتب الترخيص الهندسي- وزارة البيئة والتخطيط الحضري في الجمهورية التركية مصطحبين مخططات المبنى إن وجدت مع سند الملكية (من دائرة التسجيل العقاري، وإن لم تكن مالكا للطابق فسند ملكية الأرض ذي الحصة الخاص بالمبنى)، ونسخة مصورة من الجنسية التركية، وقائمة الأجزاء المستقلة صادرة من دائرة التسجيل العقاري.
- يتم إعداد تقرير المخاطر الزلزالية الخاص بمبناكم بعد إجراء التدقيق الفني وأعمال التحديد والدراسات من قبل الشركة المرخصة من قبل الوزارة.
- إن تقرير المخاطر الزلزالية الذي يتم إعداده يجري تقديمه مرفقا مع خطاب التقديم إلى مديرية التحول الحضري- وزارة البيئة والتخطيط الحضري في ولايتكم خلال موعد أقصاه سبعة أيام؛ وذلك من قبل الشركة المرخصة من الوزارة.
- تتولى الوزارة تدقيق تقرير المخاطر الزلزالية خلال 10 أيام، وتعتمده إن لم يكن فيه نقص. وإن كان مبناكم يحمل صفة الخطورة الزلزالية، فإن الوزارة ترسل خطابا إلى دائرة التسجيل العقاري تضيف فيه عبارة “المبنى عرضة للخطر” إلى سجل ذلك المبنى. (يمكن القيام بالبيع والشراء- عبارة للعلم).
- يتم إرسال خطاب رسمي من مديرية السجل العقاري المعنية إلى كافة مالكي الطابق. (يحق لكم الاعتراض على التقرير لدى المديرية الموجودة في ولايتكم والتابعة للوزارة خلال 15 يوما من تاريخ تبليغ الخطاب الرسمي). ويتم بعد تبليغ الخطاب الرسمي بـ 60 يوما إعداد بروتوكول قرار الشركاء في المبنى بأغلبية 2/3 (حصص الملكية) والتوقيع عليه إن كان مبناكم يحمل صفة الخطورة. (تتخذون قرارا بكيفية إنشاء المبنى، وموعده، وشكل الإنشاء، ومن قبل مَنْ، وكيفية التوزيع).
- ويتم تقديم بروتوكول قرار شركاء المبنى مرفقا مع خطاب التقديم إلى مديرية التحول الحضري- وزارة البيئة والتخطيط الحضري في ولايتكم، حيث يكون التقديم بغرض العلم. (وإن تعذر عليكم التوقيع على بروتوكول قرار الشركاء من قبل أغلبية 2/3 خلال 2 شهر، فإن مبناكم سيجري هدمه من قبل الوزارة).
- يتم إيجاد شركة لتنفيذ مقاولة إعادة إنشاء المبنى أو تقويته. حيث يتم إعداد كافة المخططات البلدية، ويتم الحصول على تراخيصها من البلديات المعنية.
- تجري مراجعة البنوك المتعاقدة مع الوزارة من أجل الحصول على قرض التحول الحضري بغرض إعادة إنشاء مبناكم. (يمكن الحصول على أحد نوعي القروض ضمن التحول الحضري؛ قرض الإيجار، أو قرض الإنشاء. ولا يمكن الحصول على القرضين معا واللذين يجري تخفيض الفائدة فيهما من قبل الدولة).
- تتم مراجعة مديرية الوزارة في الولاية من أجل الحصول على قرض الإيجار الخاص بالتحول الحضري. (محدد بـ 600 ليرة شهريا/لمدة 18 شهرا).
- يتم إبرام عقد إعادة إنشاء المبنى مع شركة المقاولات التي يختارها المالكون في الطابق. وبعدها يتم الشروع بإنشاء مبناكم الجديد.
- بعد إتمام إنشاء المبنى (وهذا يعني مبنى مقاوم ضد الزلازل، ومشيد حسب مخططه، ودون نواقص) يجري الحصول على سندات الملكية التي تسمح بالسكن من البلدية التي ترتبطون بها.
12.01.2014
محمود آي
خبير التثمين العقاري
