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​Dieser Beitrag wird verfasst, um den Begriff der Wertsteigerung zu erklären, welchen wir neuerdings im Zusammenhang mit dem als Stadtumwandlungsgesetz bekannten Gesetz Nr. 6306 über die Umwandlung von Regionen, wo ein Risiko betreffs Naturkatastrophen besteht, des Öfteren zu hören bekommen. Mit diesem Beitrag wollen wir Ihnen außerdem im Verlauf der Stadtumwandlung wegweisend zu Seite stehen.

Die Wertsteigerung drückt eine Wertdifferenz aus, die zwischen diversen, eigentlich identischen Wohnungen entsteht, weil sie in den Gebäuden unterschiedliche Eigenschaften wie die Aussicht oder bezüglich der Gebäudefassaden, betreffs Erhebung, Sonnenlicht, Wohnungsfläche etc. haben.

 

Die Begutachtungsdienstleistungen zum Verlauf der Stadtumwandlung können folgendermaßen zusammengefasst werden:

• Feststellung des Immobilienwertes nach der gegenwärtigen Beschaffenheit

• Analyse der Wertsteigerungen und Erstellung ihrer Proportionen

• Projektvorschläge für das neu zu bauende Gebäude unter Beachtung der gegenwärtigen Bebauungs- und Stadtbildungsbedingungen

• Die Erstellung der Wertsteigerungen der separaten Räumlichkeiten in dem neu zu bauenden Gebäude, sowie die Verteilung der Wohnungen an die Anrechtsinhaber

 

Die Begutachtungsberichte, die diese Verteilungen und Feststellungen enthalten, sind zwar nicht obligatorisch einzuhalten, sie weisen aber eine aus rechtlicher Sicht gültige Qualität auf und sind für die Anrechtsinhaber wegweisend.

Im Verlauf der Stadtumwandlung können bei Abmachungen, die entgegen der Übergabe von Wohnungen abgeschlossen werden, Meinungsverschiedenheiten zwischen der Unternehmerfirma und/oder den Anrechtsinhabern in Bezug auf die Verteilung der Wohnungen entstehen. Es wird empfohlen, dass betreffs der Stadtumwandlung Berichte bezüglich der Immobilienbegutachtung in Auftrag gegeben werden, damit eventuelle oder bereits bestehende Meinungsverschiedenheiten verhindert bzw. behoben werden können. Diese Berichte sind durch solche Firmen zu erstellen, die vom Aufsichtsrat für den Kapitalmarkt dazu lizenziert worden sind. Diese Berichte werden zufolge des Stadtumwandlungsgesetzes als gültig erachtet und weisen vor den Gerichten die Eigenschaft von Sachverständigengutachten auf.

Einen Bericht bezüglich der Immobilienbegutachtung können Sie zu einem beliebigen Zeitpunkt im Verlauf der Stadtumwandlung erstellen lassen. Jene Berichte allerdings, die vor dem Abriss des Gebäudes und vor der Abmachung mit der Unternehmerfirma erstellt werden, werden wegweisend für Sie sein, so dass Sie Ihre Abmachungen akkurater abzuschließen in der Lage sind. Den besagten Bericht kann auch unsere Firma erstellen, die vom SPK und von der BDDK lizenziert ist. Oder aber Sie lassen sich andere Begutachtungsfirmen auf der Internetpräsenz des SPK anzeigen. Wir empfehlen Ihnen bei der Firmenauswahl, dass Sie eine solche Firma auswählen, die in der Region, in der Sie befindlich sind, ein Büro unterhält und Angestellte hat.

 

 

 

 

Der Verlauf der Stadtumwandlung

1. Ggf. werden von der Stadtverwaltung und/oder vom zuständigen Grundbuchamt die Projekte des vorhandenen Gebäudes bezüglich der Statik und der Architektur beschafft.

2. Damit der Erdbebenrisikobericht des Gebäudes erstellt werden kann, wird ein diesbezüglicher Antrag bei einer Ingenieursfirma eingereicht, die vom Ministerium der Republik Türkei für Umwelt und Städtebau hierzu lizenziert ist. Zusammen mit dem Antrag sind einzureichen: ggf. vorhandene Projekte zum Gebäude, Ihr Grundbuchauszug (Grundbuchauszug für die Wohnung oder wenn Sie noch kein Besitztumsverhältnis begründet haben der Grundbuchauszug zum anteiligen Besitztum am Grundstück), Ablichtung des Personalausweises, sowie eine vom Grundbuchamt eingeholte Urkunde, die die Auflistung der separaten Räumlichkeiten ausweist.

3. Im Anschluss an die technische Untersuchung, die Feststellungen und Studien, die die seitens des Ministeriums lizenzierte Firma zu Ihrem Gebäude durchführt, wird für dieses Gebäude ein Erdbebenrisikobericht erstellt.

4. Der erstellte Erdbebenrisikobericht wird seitens der durch das Ministerium lizenzierten Firma spätestens in sieben Tagen anbei eines Anschreibens bei der zuständigen Provinzdirektion des Ministeriums für Umwelt und Städtebau (hier: Amt für Stadtumwandlung) eingereicht.

5. Das Ministerium nimmt in den Erdbebenrisikobericht binnen 10 Tagen Einsicht und bestätigt ihn wenn keine Mängel vorliegen. Wenn Ihr Gebäude zufolge des Berichtes Risiken bergen sollte, schickt das Ministerium ein amtliches Schreiben ans Grundbuchamt und lässt dadurch im Gebäuderegister des Grundbuchamtes den Vermerk birgt Risiken eintragen (An- und Verkäufe können getätigt werden. Der Vermerk dient nur zur Information).

6. Das zuständige Grundbuchamt leitet das Schreiben des Ministeriums an alle Wohnungseigentümer weiter (binnen 15 Tagen ab der Zustellung des amtlichen Schreibens können Sie gegen den Bericht bei der zuständigen Provinzdirektion des Ministeriums Einspruch einlegen). Wenn Ihr Gebäude Risiken bergen sollte, erstellen Sie unter der Mitwirkung einer Mehrheit von mindestens zwei Dritteln der Wohnungseigentümer (Anteilseigner) binnen 60 Tagen ab der Zustellung des amtlichen Schreibens ein gemeinsames Gebäudebeschlussprotokoll und unterschreiben dieses Protokoll (Sie beschließen, wie, wann, auf welchem Weg, durch wen und welcher Aufteilung gemäß Sie das Gebäude bauen lassen werden).

7. Das gemeinsame Gebäudebeschlussprotokoll wird bei der zuständigen Provinzdirektion des Ministeriums für Umwelt und Städtebau (hier: Amt für Stadtumwandlung) anbei eines der Information dienenden Antragsschreibens eingereicht (wenn Sie nicht unter der Mitwirkung einer Mehrheit von zwei Dritteln binnen 2 Monaten das gemeinsame Gebäudebeschlussprotokoll erstellen und unterschreiben, lässt das Ministerium Ihr Gebäude abreißen).

8.Zwecks des Wiederaufbaus bzw. der Verstärkung des Gebäudes wird eine Unternehmerfirma beauftragt. Sämtliche Projekte der Stadtverwaltung werden erstellt und von der zuständigen Stadtverwaltung wird eine Baugenehmigung eingeholt.

9. Zwecks des Wiederaufbaus Ihres Gebäudes wird bei einer Bank, die mit dem Ministerium einen diesbezüglichen Vertrag abgeschlossen hat, ein Stadtumwandlungsdarlehen beantragt (Im Rahmen der Stadtumwandlung kann man entweder ein Darlehen für Mietunterstützung oder einen Baukredit in Anspruch nehmen. Zwei Darlehen, bei denen die Zinsen staatlich gesenkt sind, können nicht gleichzeitig in Anspruch genommen werden).

10. Zwecks der Erteilung einer Mietunterstützung im Rahmen der Stadtumwandlung erfolgt eine Antragstellung bei der Provinzdirektion des Ministeriums (begrenzt mit 18 Monaten / monatlich 600TL).

11. Zwecks des Wiederaufbaus des Gebäudes wird per gemeinsamer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer eine Unternehmerfirma / Baufirma ausgewählt, mit der ein Vertrag abgeschlossen wird und der Bau Ihres neuen Gebäudes kann beginnen.

12. Für Ihr Gebäude, dessen Bau abgeschlossen worden ist, erhalten Sie von der zuständigen Stadtverwaltung Ihren Grundbuchauszug mit Wohnerlaubnis (aus dem ersichtlich ist, dass das Gebäude erdbebensicher und dem Projekt entsprechend gebaut worden ist und keine Mängel aufweist).

12.01.2014

 

Mahmut Ay
Fachmann für Immobilienbegutachtung ​