Bu makale, Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen 6306 sayılı “Afet Riski Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ile çok fazla duymaya başladığımız şerefiyelendirme tanımının açıklanması ve kentsel dönüşüm sürecinde sizlere yol göstermek amacıyla hazırlanmıştır.
Şerefiye; birden fazla aynı tarz dairelerin yer aldığı binalarda manzara, cephe, kat irtifası, gün ışığı, daire metrekaresi gibi özelliklerin farklı olması nedeniyle meydana gelen fiyat farkına denir.
Kentsel dönüşüm sürecinde verilen değerleme hizmetleri;
• Gayrimenkulün mevcut durum değer tespitinin yapılması
• Şerefiyelerin analizi ve oranlanması
• İnşa edilecek yeni yapı için mevcut imar ve yapılaşma şartlarına göre proje önerileri
• İnşa edilecek yeni projedeki bağımsız bölümlerin şerefiyelendirme ile hak sahiplerine dağılımının yapılması
şeklinde özetlenebilir.
Bu dağılımları ve tespitleri içeren değerleme raporları, kesin uyulması gerekli nitelikte olmamakla birlikte yasal zeminde geçerliliği olan raporlardır ve hak sahipleri için yol gösterici mahiyettedir.
Kentsel dönüşüm sürecinde, kat karşılığı anlaşmalarda müteahhit ve /veya hak sahipleri ile paylaşım konusunda anlaşmazlıklar çıkabilmektedir. Çıkan veya çıkabilecek anlaşmazlıkları önlemek için kentsel dönüşüm gayrimenkul değerleme raporu hazırlatılması tavsiye edilmektedir. SPK lisanslı firmalar tarafından hazırlanması gereken bu raporlar, kentsel dönüşüm kanununa göre geçerli kabul edilmiş ve mahkemelerde bilirkişi raporu olma özelliklerine sahip raporlardır.
Gayrimenkul değerleme raporunu kentsel dönüşüm sürecinin herhangi bir aşamasında hazırlatabilirsiniz. Ancak bina yıkımı ve müteahhit ile anlaşma aşamasından önce hazırlatılan raporlar, anlaşmalarınızı daha sağlıklı bir şekilde yapabilmeniz için size yol gösterecektir. Söz konusu raporu SPK ve BDDK lisansına sahip firmamızın hazırlayabileceği gibi SPK internet sitesindeki diğer tüm değerleme firmalarını görüntüleyebilirsiniz. Firma seçimi sırasında bulunduğunuz bölgede ofisi ve çalışanı olan firmayı tercih etmenizi önermekteyiz.
Kentsel Dönüşüm Süreci
1. Varsa ilgili Belediye ve/veya Tapu Müdürlüğü’nden mevcut binanın statik – mimari projelerin temin edilmesi.
2. Bina Deprem Risk Raporu oluşturulması için binaya ait varsa mevcut projeler, tapunuz (Daire Tapusu, Kat mülkiyetiniz yok ise daireye ait hisseli arsa tapusu), nüfus cüzdanı fotokopisi, Tapu Müdürlüğünden alınmış bağımsız bölüm listesini gösterir belge ile T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Lisanslı Mühendislik Bürosuna başvuru yapılır.
3. Bakanlık Lisanslı Kuruluş’un binanızda yapacağı teknik inceleme, tespit ve çalışmalar sonucu binanız için Deprem Risk Raporu hazırlanır.
4. Hazırlanan Deprem Risk Raporu Bakanlık Lisanslı Kuruluşu tarafından bağlı bulunduğunuz İl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne en geç yedi gün içinde bir üst yazı ile sunulur.
5. Bakanlık; Deprem Risk Raporunu 10 gün içinde inceleyerek eksik yok ise onaylar. Rapor sonucu binanız riskli ise; Bakanlık Tapu Müdürlüğü’ne bir yazı ile bina tapu kütüğüne Riskli Yapı şerhini koyar. ( Alım Satım Yapılabilir – Bilgilendirme şerhidir)
6. İlgili Tapu Müdürlüğü’nden tüm kat maliklerine Bakanlık Resmi Yazısı iletilir. (Resmi yazının size tebligatı ile 15 gün içinde İlgili Bakanlık İl Müdürlüğüne rapor için itiraz hakkınız vardır.) Resmi yazının size tebliğinden sonra binanız riskli ise 60 gün içinde bina maliklerinin en az 2/3 (tapu hisse) çoğunluğu ile Bina Ortak Karar Protokolü hazırlanıp imza altına alınır. (Binayı nasıl, ne zaman, ne şekilde, kime, hangi dağılımla yaptıracağınız kararını alırsınız.)
7. Bina Ortak Karar Protokolü bağlı bulunduğunuz İl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne bilgi amaçlı bir dilekçe ile sunulur. ( 2 ay içinde 2/3 çoğunlukla Bina Ortak Karar protokolünü imza altına alamazsanız binanız Bakanlıkça yıkılacaktır.)
8. Binanın yeniden inşaatı veya güçlendirmesinin yapılması için bir müteahhit şirket bulunur. Tüm Belediye Projeleri hazırlanır ve ilgili belediyeden ruhsat alınır.
9. Binanızın yeniden inşaatı için Bakanlık ile anlaşma sağlayan bankalara Kentsel Dönüşüm Kredisi için başvuruda bulunulur. (Kentsel dönüşüm kapsamında verilen kira ya da yapım kredilerinden sadece biri kullanılabilir. Aynı anda devletçe faiz indirimi sağlanmış 2 kredi kullanılamaz.)
10. Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı için Bakanlık İl Müdürlüğü’ ne başvurulur. (18 ay / Aylık 600TL ile sınırlıdır.)
11. Binanın yeniden inşaatı için kat maliklerinin ortak karar ile seçeceği müteahhit/inşaat şirketi ile sözleşme yapılır ve yeni binanızın inşaatına başlanır.
12. Yapımı tamamlanan binanız için bağlı olduğunuz belediyeden (Depreme dayanıklı, projesine uygun yapılmış, eksiksiz bina anlamına gelen) İSKANLI tapularınız alınır.
01 Kasım 2014
Mahmut Ay
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
