Kentsel Dönüşüm Sürecinde Yeni Oran (Salt Çoğunluk %50+1) ve Süreç

Kentsel Dönüşüm, genel anlamda, kentsel parçaların fiziksel, sosyal ve ekonomik dönüşümün gerçekleştiği tüm süreçleri ifade etmektedir. Kentsel dönüşüm, ülkemizde 1980 yıllarında başlayan sanayi toplumundan bilgi toplumuna geçiş sürecinde kritik önem arz etmeye başlamıştır. Bu kapsamda Kentsel dönüşüm çağın gerektirdikleri ışığında çöküntü alanlarının, fiziki, ekonomik, sosyal ve çevresel ihtiyaçlara cevap veren, doğal risk faktörlerinin en aza indirildiği sağlıklı yaşam çevrelerine dönüştürülmesini hedefleyen politikaların bütünüdür. Kentsel Dönüşüm ülkemizde Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak da bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile yürütülmektedir.

  • Riskli Yapı Nedir? Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli Yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade etmektedir.

Riskli yapıların tespiti, malikler veya kanuni temsilcileri tarafından elektronik yazılım sistemi üzerinden, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisans verilen ve listesi bakanlığın resmi internet sitesi ile https://altyapi.csb.gov.tr/riskli-yapi-tespiti-ile-ilgili-kuruluslar adresinde güncel olarak yayımlanan kurum veya kuruluşlarca tespit ettirilerek alınacak risk raporu ile yapılır.

  • Riskli Yapı Tespitine Yönelik İtiraz Süreci Nasıl İlerler?

Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içerisinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Başkanlığın talebi üzerine teknik heyetler tarafından incelenerek karara bağlanır. Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir.

  • Riskli Yapı Yıkım Süreci Nasıl Olur?

Riskli olarak tespit edilen ve itiraz süreci sonunda riskli olduğu kesinleşen binaların tespitinin kesinleşmesinden sonra 90 günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içerisinde yıkım işlemi tamamlanmaz ise yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir.

  • Riskli Olduğu Kesinleşen Yapılarda Anlaşma Süreci Nasıl İlerler?

Riskli Yapılarla ilgili yapılacak işlemler konusunda maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluk ile karar alması gerekir. Kanun’da geçen 2/3 çoğunluk, malik sayısının 2/3 çoğunluğu değil, sahip olunan hisseler oranında maliklerin 2/3 çoğunluğu şeklindeydi. (Kat irtifak/kat mülkiyet tapusu bulunması halinde arsa payları dikkate alınır)

Ancak 09.11.2023 tarih 32364 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7471 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun İle Bazı Kanunlarda Ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 10. Maddesi kapsamında “en az üçte iki” ibareleri “salt” şeklinde değiştirilmiştir. Bu doğrultuda gayrimenkullerde alınacak tüm kararlarda hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluk (%50 + 1) yeterli olacaktır. Yapılan bu değişiklik ile 2/3 oranının sağlanamadığı çalışmalarda salt çoğunlukla birlikte kentsel dönüşüm süreci başlatılabilmektedir. 10. Madde 6306 sayılı Kanunun 6. Maddesindeki değişikliklere atıfta bulunmakta olup, 10. Madde ile 6306 sayılı kanuun 6 ıncı maddesine eklenen onbeşinci fıkra bölümü;

(15) (Ek:7/11/2023-7471/10 md.)[19] Bu Kanun kapsamındaki uygulamalar ile bu uygulamalar için karar alınması ve uygulamaların yürütülmesi konularında Başkanlıkça lisanslandırılacak kuruluşlar faaliyet gösterebilir. Lisanslandırılacak kuruluşlarda, inşaat mühendisi, harita mühendisi, mimar, şehir plancısı, değerleme uzmanı ve hukukçu istihdam edilmesi mecburidir. Lisanslandırılacak kuruluşların haiz olması gereken şartlar, bu kuruluşlarda görev alacak personelin sayısı, niteliği, çalışma usul ve esasları ve diğer hususlar Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelik ile belirlenir. Başkanlık bu kuruluşların faaliyetlerini denetlemeye yetkilidir.

yayımı tarihinden itibaren bir yıl sonra (9/11/2024) yürürlüğe girmektedir.

Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değer tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilmediği taktirde bu paylar, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. Söz konusu değerlerin tespiti işlemi SPK lisansına sahip Gayrimenkul Değerleme Firmaları tarafından yapılmakta ve kentsel dönüşüm başvuru dosyasına eklenmektedir.