Son yıllarda hızla gelişmekte olan Kartal ve Pendik ilçelerinde her geçen gün yeni bir ofis projesi yükselmektedir. Cevizli Köprüsü ile Pendik köprüsü arasında D-100 Karayolu (E-5) hattında 17 adet ofis projesi incelenmiş ve bu projelerin olumlu/olumsuz özellikleri ile birim fiyatları karşılaştırılmıştır.
Bölgede yapılan analiz sonucunda; söz konusu bölgede ofis birim fiyatlarının brüt alanlar üzerinden 3.000-8.000 TL/m2 aralığında olduğu gözlenmiştir. Birim fiyatlar bu aralıkta olsa da söz konusu projelerde net alanlara ortak alanların ilavesi ile beyan edilen brüt alanların olması gerekenden %25-50 aralığında yüksek beyan edildiği gözlenmiştir. Brüt alanların yüksek beyan edilmesi ile net alanlar üzerinden birim fiyatlar hesaplandığında 6.000-32.000 TL/m2 aralığına kadar çıktığı görülmüştür. Net/Brüt alan oranının birim fiyattaki dolaylı artışa etkisi göz önünde bulundurulması ve ofis satın alırken bu durumun değerlendirilmesi önerilmektedir.
Söz konusu birim fiyatların hem bölge hem de İstanbul genelindeki önemli ticari merkezlere (Ataşehir Finans Merkezi, Maslak, Kavacık gibi) oranla çok daha yüksek olduğu gözlenmiştir. Bölgede yer alan projelerin konum ve niteliklerine göre 15.000-20.000 TL/m2 birim fiyatlarının üzerine çıkmasının fizibil olmadığı kanısına varılmıştır.
Kadıköy-Kartal Metro güzergahının Kaynarca’ya kadar uzatılması ile Pendik Köprüsünden sonra metro güzergahında yer alan projeler ve inşaatı devam eden yeni istasyon ile çıkış noktaları incelenmiştir. Bahsi geçen ofis projelerinden iki tanesinin yeni istasyon çıkışlarına yakın konumda oldukları görülmüştür. Metro güzergahının Kaynarca’ya kadar uzatılması özellikle bu bölgede yer alan projelerin m2 birim fiyatlarının metronun hizmete açılması ile birlikte Kartal bölgesinde bulunan projeler de değerlendirildiğinde yaklaşık olarak %15-20 aralığında artacağı öngörülmektedir. Bu güzergahta yer alan ofis projelerinin günümüz birim fiyatları brüt alana göre 4.000-6.000 TL/m2 arasında değişmektedir. Bu birim fiyatlar net alanlar üzerinden hesaplandığında 6.000-8.000 TL/m2 aralığında olmaktadır. Anadolu yakasının yeni ticaret merkezlerinden biri haline gelmesi planlanan Kartal-Pendik ilçesinin gerek konumu gerek önemli lokasyonlara (TEM Bağlantı yolu, D-100 Karayolu, Sahilyolu, Sabiha Gökçen Havalimanı, Yüksek Hızlı Tren Hattı vs.) yakınlığı ve 2015 yılında yeni metro güzergahının hizmete başlaması ile daha çok tercih edileceği öngörülmektedir.
Ekim 2014
Hande EMANET
Gayrimenkul Değerleme Uzman Yardımcısı
